投行摩根士丹利上周五发表研究报告，高调唱空中国房地产。该报告称：相信中国地产行业崩溃的可能性高，对内地银行业的盈利表现亦有重大影响。

　　报告指出，房地产商减价促销的情况已在多个内地主要城市出现。

　　中国房地产龙头万科企业带头减价25%-30%。香港上市的雅居乐日前亦表示，年初至今已减价10%-15%，并调降2008-2009年度销售量目标逾30%。地产市场上半年遭受严峻考验，下半年亦难有突破。

　　新一轮的减价行动将导致地产市场崩溃，因楼价下跌通常会拖累成交减少；此外，地产企业除了出现盈利显著下滑外，亦很可能面临严重的偿付能力困难；银行盈利表现亦会明显受到影响，2009年可能出现盈利负增长。

　　万科降价的“雷声”已惊动其他开发商，楼市调整第二阶段的神经也就此触动，更大规模的降价将至。

　　上海佑威房地产研究中心根据上海官方成交数据统计发现，在7、8两月上海房价的下跌过程中已有44.8%的楼盘售价出现下跌，去年涨幅越大的楼盘在今年夏季跌的越惨。从成交数据看，本地大型房企大华集团成为上海市场真正的“领跌者”。

　　上海威斯顿不动产管理学院院长印堃华指出，房价下调还仅是表象，随之而来的整个房地产行业格局的调整，才是最根本性的。

　　降价潮在酝酿

　　进入“金九银十”，今年剩下的时间已不多，而大部分开发商上半年均未能完成超过50％的全年目标，压力陡增。此时万科的降价“雷声”恰到好处，直接触动了其他开发商降价促进销售的神经。

　　有开发商跟进迅速。杭州金成集团随即宣布：“在活动期内购买金成旗下楼盘指定房源的客户，享受3年后无理由退房，并获得30%增值款，涉及3个在售楼盘的100套房源。”恒大地产下调南京楼盘恒大绿洲花园至4600-5000元/平方米，降幅约35%，成为南京今年至今降幅最大的楼盘。据有关人士透露，恒大降价范围将扩展到全国。

　　据记者了解，目前正在酝酿跟进降价的开发商正在逐渐增多，随着即将到来的国庆假日楼市，更多更大幅度和规模的降价楼盘有望集中涌现。

　　与万科“雷声大雨点小”的降价促销相比，另有不少开发商早已悄然展开力度更大的降价。不过，更多企业并没有正式承认或宣布降价，而是以一种悄无声息的状态进行。

　　官方网站的楼盘成交数据暴露了这些真正的楼市“领跌者”。统计数据显示，在上海中环区域楼盘最多的大华集团，在去年房价上涨的过程中受益最大，如今旗下楼盘几乎已是全线下跌，且跌幅已远超万科，旗下的颐和华城跌29.6%、锦绣华城跌26.1%、河畔华城跌18.9%、滨河华城跌13.7%、阳城贵都跌11.4%。

　　佑威房地产研究中心统计数据披露，上海今年上半年和7、8月都比较活跃的212个新盘，有5个楼盘的跌幅超过20%，占总数的2.4%；跌幅在10%-20%之间的楼盘有17个，占总数的8%；涨、跌幅在10%以内的楼盘分别有89个和73个，各占总数的42.%和34.4%；涨幅在10%-20%之间的楼盘有22个，占总数的10.4%；涨幅20%以上的楼盘有6个，占总数的2.8%。

　　保利地产(600048)营销总监胡在新表示，保利暂时没有降价的考虑。但会根据市场的状况调整营销策略。

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄指出，相信有不少开发商已制定了降价促销计划，但并不会一次到位。“类似市场上涨时的策略，开发商会每卖一部分房源涨一点价格，一波波涨价；如今市场下行至降价关口，开发商也会每降一点价格卖一部分，然后看情况分多次使用已制定的降价空间。”

　　寻找价格底线

　　“现在楼市主要存在两方面问题。”上海方方地产咨询机构总咨询师胡宗亘分析，首先是前期价格涨幅大，现在有价格调整的要求；其次是有效供应不足，较好的楼盘供应有限。大量的同质化楼盘竞争，成为房价进一步下跌的推力。

　　涨得越多跌得越狠。目前上海已下跌超过10%的22个楼盘，分布在全市大多数区域，主要是去年涨幅过大的楼盘。其中，有13个楼盘位于去年涨幅最大的内中环区域，涨幅去年排第二的内环内区域有2个楼盘，其余分布在中环以外区域。中远两湾城和泰府名邸两个内环内楼盘分别下跌31.5%和12.3%，去年涨幅分别高达54.7%和44.8%。

　　“由于数据表现的缓后效应，仍有55.2%的楼盘显示价格在上涨，但金九银十后，成交价格下跌的楼盘会越来越多。”薛建雄分析。

　　较大规模的降价也许才刚刚显现。越来越多业内人士把关注的重点直接从“何时降价、降多少”，转向“价格下调的底线在哪里”？

　　沪上资深开发商人士柴一峰判断，排除地区环境、产品品质等外部原因之后，房价的底部应该是在去年房价高点的1.2-1.3倍的水平左右。

　　5年内房价不再暴涨？

　　印堃华坦言，最先大幅度降价的必然是此前涨幅过大、炒作过甚的区域，市场低迷时，这些区域供大于求带来的压力对房价的影响将被放大。

　　在上海五合智库总经理邹毅看来，和2005年出现的一波降价潮相比，这次由万科率先带头并引发其他开发商跟进的降价，背景有很大不同。首先是房价价格基数不在同一档次，回调空间更大。

　　而随着整体宏观经济的调整，房价调整回稳后重复2007年强势反弹的可能性很小。

　　薛建雄则认为，楼市极有可能与宏观经济一起进入新一轮的经济周期，房价暴涨的情况可能在5年之内都不会重现。不过，中国经济再怎么调整，保持领先全球的增涨速度还是可以预见，房价在这一轮下跌之后，重新保持与经济相当的速度上涨仍可预期。

　　“在房价调整的过程中，房地产企业随之优胜劣汰、区域供求趋于平衡，整个房地产行业进行深度调整，也就实现了房地产调控的最大价值。”印堃华表示。

　　万科降价，可能引发以上海为中心的长三角地区降价潮，如果当万科或其他知名开发商在北京催发新的一波降价潮，那么，全国性的降价潮则可以期待。