廖霞，今年25岁，徐汇新城置业顾问，也就是传说中的“售楼小姐”。尽管她觉得自己是一个很“懒”的人，50天没有业绩还是让她有些焦虑的。同事们给她出主意，这多半是因为运道太差。于是，8月的一个周五，她去了一趟龙华寺，烧了柱香。

　　如果烧香真是有用的，那么摩根士丹利(Morgan Stanley)多半也很该去龙华寺烧烧高香了。这位上海地产市场最大的海外投资者遇到了和廖霞一样的问题——3个多月了，其位于新天地的服务公寓项目锦麟天地一直卖不出去。

　　成交量低迷，早已经成为了上海所有售楼员的问题。

　　据上海市房地产管理局的统计，2004年上海持证售楼员至少有10万名，2008年的数字远不只这些。自从房地产陷入困境后，成交量萎缩，这些售楼员都闲了下来。

　　汪伟平以前经常加班，但他感觉自己现在跟一个小白领没有什么区别。每天早上9点上班，5点半下班。一个星期中有两天休息，周末上班。他是虹口区爱家豪庭的售楼员。

　　这样的状况已经持续7个月了—还不包括传统的3个月春节淡季。

　　“不知道行情什么时候才能好起来。”2个月前，廖霞开始准备2009年的司法考试。因为“实在闲得不行，还不如把书拿起来看看”。这个考试已经拖了足足3年，这原本是她来上海时的重要计划。期间她曾数次想过要复习，但都看两天便放弃了。因为“一直都很忙”。为此，她错过了今年9月的考试。这让她有些懊恼。

　　她打算有所改变：每天还是按时上下班，她的小包里不再是各种杂志，还放上了司法考试的复习资料。没有客人的时候，她便拿出书来看。

　　房地产的“大小鳄们”可不敢这么悠闲：除了南汇、嘉定这些区域市场，大多数的地产板块，从7月开始出现部分降价楼盘。比如，浦东的三林、松江的九亭，静安、徐汇的中心板块。房地产代理咨询公司同策地产的监测数据显示，至少有48个楼盘在8月采取了降价促销的方式，幅度跨越2%至15%。

　　9月12日，摩根士丹利中国股票研究部分析师娄冈在一份报告中指出：中国房地产市场存在崩溃的可能性，销售价格与成交量同时出现大幅下跌。

　　从那时起，开发商、代理公司以及专案经理的三方会议开得越来越频繁。所有的优惠、折扣、降价等措施都是在这样的会议上决定的—从前，只需要讨论涨幅。有时候说着说着，他们就吵起来了。不管他们怎么吵，终归会有一个方案出来，让售楼员们去执行。

　　汉宇地产的置业顾问赵六林本能地讨厌降价这件事情。他对前来浦东金色雅筑看房的人都采取同一口径—房子很紧俏，卖一套少一套。对于优惠措施，他基本上能不提则不提。

　　李秋菊是赵六林的朋友。她自称是哈考特置业公司奉贤板块的置业顾问，业余时间给朋友帮忙—她的手机里留有很多同行的电话，一旦得到某个买房者的信息，她便会主动地告诉朋友。不仅如此，她还经常去赵六林所在的楼盘附近转悠，“我发现可能去那看房的人，便将他带到赵六林那里去。”

　　在摩根士丹利的报告中，娄冈特别提到了万科降价行为：万科企业带头减价25%-30%。报告认为，新一轮的减价行动将导致地产市场“崩溃”，因楼价下跌通常会拖累成交减少。

　　看上去确实是。在房主们没有上门跟保安纠缠吵闹的时候，金色雅筑的门前实在是人气不大旺：短短100米，20多个售楼员在外面转悠，抽着烟，一些人甚至蹲在门口无所事事、左看右看。偶尔有人经过，便有三五个售楼员凑上去搭话。那些给保安带来麻烦的房主们倒是“一道亮丽的风景线”，当他们来的时候，其热闹程度不下于今年3月开盘时的情形—上次是买房，这次是要求退房。在调整了装修标准之后，金色雅筑均价从1.8万元/平米降到了1.4万元/平米，最便宜的一套房仅为1.16万元/平方米。

　　万科的这次公然降价成为业内关注的焦点，也给廖霞带来了一些麻烦。金色雅筑与她所在的楼盘只隔了一条黄浦江。“我们的产品、位置、目标群体都很相似。总有人去那看过房后质问我，为什么你们的房不打八五折？”廖霞并不认为打折能够帮助她提高业绩，因为很多人反而会追问，“有没有可能过一段时间就打七折？”

　　业绩不好的这段时间里，廖霞曾试着观察别人怎么卖楼。她发现一个曾经一口气卖出27套房的售楼员一个月内也只卖出四五套房后，她开始原谅自己。8月初，徐汇新城来了一批专业售楼员—来自易居中国的销售团队。徐汇新城的开发商—上海景秀置业发展有限公司打算上市，目前也感觉资金紧张。易居中国以注入资金为交换，成为该楼盘的代理公司。结果这群人卖得比她还差，她彻底原谅了自己。

　　在摩根士丹利的报告中，娄冈还表示，之所以会得出这一相当黯淡的预期，主要是因为担心如果市场走软，中国开发商将面临偿付能力危机，从而会殃及贷款银行的资产负债状况。

　　也就在廖霞打算开始复习的时候，她所在的徐汇新城也加入了降价的行列。一开始是九五折，然后是每周末的巡展促销活动。这给她的复习带来了很大的困扰，“不时有人进来询问。问的多买的少。一天也就只能看几页。”

　　更不幸的是，走进来的人当中还有相当部分的“踩盘者”。踩盘，其实就是市场调查，这是售楼员的基本功。每一个刚入行的售楼员都必然要被派去踩盘，有的长达大约半年。可最近踩盘的人越来越多。“大家都很闲，经理看不得，所以就让他们去其他楼盘看看。”可这让廖霞很烦，来一堆同行，假装客户问那么多问题，最后也不会买。

　　看到越来越多走进来的踩盘者，静安紫苑的高级置业顾问杭萍没有太多耐心：“我让他们把表格给我，我自己来填。反正都是网上能查到的数据。”她所在的静安紫苑地处上海市南京西路附近，单价4万元/平米。到目前为止没有降价，也没有折扣。

　　静安紫苑并不是这次大降价中的特例。同策咨询的中级分析师马洁在整理楼盘信息时发现，静安区的君御豪庭曾经一度打过九六折，“18天内只卖出4套，跟不打折时候的销量差不多”。开发商一气之下恢复了原价，几天后价格不跌反涨了—每平方米涨了2000元。这样的楼盘并不在少数。

　　一年多以来，模棱两可甚至互相矛盾的信息，充斥着整个上海房地产市场：成交量大幅放缓的同时，房价却依然高居不下。

　　大多数的买房者相信，在银根紧缩的背景下，开发商的资金链紧绷，维持高房价颇有强弩之末的感觉。一份券商研究报告则对上海楼市发出预警，认为未来6个月上海楼市有可能下跌15%。开发商也承认“行情不如去年”，但他们坚持房地产刚性需求仍然存在，行情走低，只是政府调控行为造成的，他们“完全可以挺一挺”。

　　摩根士丹利却挺不住了。2008年6月，摩根士丹利将其在上海第一个投资持有项目—“锦麟天地”酒店式公寓以11亿元的价格挂牌出售。当时，摩根士丹利的这一举动在一定程度上加大了人们对上海房地产市场的疑虑—外资已经开始撤离？不久，其位于浦东世纪公园的高档楼盘也开始挂牌出售。有意思的是，直到9月10日，摩根士丹利还表示“长期看好中国房地产市场”。这是该公司中国区CEO孙玮在上海参加活动时表示的。孙玮还强调，尽管当前内地楼市正逐渐陷入萧条，但摩根士丹利还会继续加强这方面的业务。并透露大摩还将计划拿出15亿美元长线战略投资内地楼市。

　　摩根士丹利一边卖楼一边表示看好中国房地产市场，这种矛盾有一个很好的解释。9月16日，摩根士丹利寻找买家的消息被证实。5大投行正在为几年前的房地产泡沫付出惨重的代价，摩根士丹利急于调整自己全球的投资项目。但它抛售楼盘的行为则可能将上海楼市推入更大的险境。美国投资公司Grand River Investments董事李树彦在接受《华尔街日报》采访时表示，从标售行为可以看出，摩根士丹利认为赚取易取之财的时期已经结束。Grand River Investments在上海业务活跃，并研究了摩根士丹利部分地产。

　　廖霞承认，自己并没有感受到来自开发商的压力。但，她所面对的是生活的压力：卖不出去房，自己便每个月只能领到1000元的底薪，“扣除500元的房租，基本上所剩无几。”每天倒一次车去上班，出租车是绝对不考虑的。衣服、化妆品、饭局，能省即省。除了在家开伙，有的时候，她还去朋友家蹭饭吃。

　　这不是廖霞想象中的上海生活。

　　2006年6月，她从西南政法大学行政法系毕业。尽管对上海一无所知，她仍然坚信自己“来上海后肯定能行”。第一份工作月薪1000元，干了1个月；第二份工作月薪2000元；售楼小姐是她的第三份工作。这离她最初的设想—通过司法考试从事法律相关工作越来越远。“我妈知道后发了脾气，说早知你要做售楼小姐，干嘛还供你上大学？”

　　廖霞同意她妈妈的看法，但“出于经济问题”，她不得不这样做。“刚开始得知我从研展部被调到售楼处后，我还大哭了一场。可是，两三天后，我就冷静下来了。”在这段时间里，她算过一笔账：“卖一套房子佣金比例是1‰，加上1000元底薪，收入还可以。”

　　并不是廖霞一个人感受到了“现实与理想”的落差。2006年初，摩根士丹利曾在一份声明中自称可能成为“上海最大的一家全球地产投资者”。其标售的另一处置茂行世纪公园正是在2006年买入的。该项目位于上海浦东，拥有284套住房。

　　廖霞卖的第一个楼盘禹洲金桥国际也位于上海浦东，2007年3月15日，这个项目开盘了。“我们很忙，7张桌子排成一排。买房者凭着手中的号排队进来，每个人只有6秒钟的时间。选房、签单、付款，一气完成。我们一口气卖了100多套。”行情的火爆，完全出乎廖霞的想象。这一天，离她决定留下来做售楼小姐只有5天时间。

　　此后，楼盘越卖越火。“一天能成交四五套，稍稍搞一些活动，售楼处就会爆满。忙都忙不过来。有人连夜排队也没买到房子，于是开始跟我们吵。两个人都坚持自己先看中那套房子，一个人买到了，另外一个没买到。没买到的便开始指责我们，说，你们为什么动作那么慢，本来我可以买到房子?的！”

　　廖霞隔三岔五地领到钱—有的时候是5000元，有的时候是1万元。大多数的钱被花在衣服、化妆品和吃饭上。“一个月花两三千用来买衣服、化妆品，是常有的事。” 曾被当作重要任务的复习考试，被抛在了脑后。“做销售做久了，会觉得卖房子也能生活，不用太努力。”幸亏在妈妈的念叨下，她存了些钱，这些钱在后来发挥了很大的作用。

　　2007年8月，在第一个楼盘结束后，她转到另一个售楼处。徐汇新城是她卖的第二个楼盘。

　　此时，房价仍然一路冲高，全国商品住宅销售价格涨幅高达17.5%。直到9月27日，中国人民银行、银监会突然发布通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，房贷款利率提高?10%。

　　2007年11月，徐汇新城第三期开盘了。来看房的人挺多，即使优惠措施相当苛刻。比如，7天内一次性全款付清，房价总额打九九折、九八折。廖霞在那一个半月内都没有休息。“一个月内卖二三十套。我们中间涨过两次价。这里大多数的房子都要200万，涨个几万块，蛮便宜的。”

　　其实她还不算赶上最好的时候。上海一直都是国内外投资者的投资热点，当地房价也因此成为大陆房地产市场的领头羊。自1999年以来，上海房价至少增长了一倍。摩根士丹利正是2003年购入锦麟天地的，这是该行在上海的初期投资项目，月租金从6400美元到逾10000美元不等。在摩根士丹利投资上海之后，诸多海外投资者纷纷将目标对准了上海。接下来的4年里，上海房价继续上涨，2007年上海一手房价格涨幅甚至达到了50%。

　　中国指责海外热钱涌入导致房价远离本地居民消费水平，并于2006年年中开始发布监管规定，旨在限制外商投资本地住房市场，此举令部分海外投资者望而却步。当时中国媒体就将摩根士丹利购买上海豪华住宅楼列为限制外资进入的诱因之一。

　　房价暴涨，并不仅仅是因为海外热钱的进入。2007年11月前，中国股市一路飘红。北大中文系教授张颐武私下跟人打赌：12月31号，股市至少能升到6000点。张教授的赌约当然只能是一个玩笑，但当时确实有基金研究员认为1万点都是有可能的，事实上当年的最高点位于6214点。

　　虽然有人嚷嚷着股市有泡沫，投资需谨慎。但大多数人对未来充满信心。

　　当年11月，政府对股市进行调控有了效果，股市开始小幅下跌，到年底，位于5000多点的位置。第二套房政策的影响也开始显现出来。当年12月，廖霞说：“没事干，完全没有客户。到周末，有三四个人路过，进来瞄瞄看。整个售楼处成交量一个月两三套。这样的日子从12月一直到过年。”

　　她以为春节后会好起来。“但没想到还是这个样子。到3月，我们装修房开盘那天，我就卖了一套房，整个售楼处卖了四五套。”其间也有同事想跳槽。结果，还没有去面试，经理就已经知道了这个消息，甚至还知道她打算去的是哪几家公司。“其实，这个圈子很小，行情也都差不多，去哪里都一?样。”

　　开发商和银行已经开始着急了。股市始终萎靡不振，这影响了很多原本打算上市的房地产公司，他们急切地需要现金。上海房地资源局曾公开否认上海即将放松第二套房的贷款限制，但事实上已经有银行在悄悄实行松动政策了。观望情绪仍然很浓，无论是股市还是房市。

　　6月，摩根士丹利开始标售锦麟天地，价格为11亿。同时，Macquarie Ltd.和HKR International Ltd.都将各自的上海住宅项目上市出售。

　　就这样挨到了7月。股市指数从5000多点一直跌至2600多点。廖霞眼中的“超淡季”来临，“超淡季就是可能一整天一个客人也不会来。我们就坐着看看报纸，看看新闻、聊天、聊天、聊天……直到下班。”有的时候也有人进来。“问的多买的少。而且张口便问，打折多少。有一个阿姨，前后来了8次。问的问题都一样，降价了么？可是她自己月薪才1000多元，她丈夫月薪好一点，有2000多元。哪怕我们楼盘跌一半，她也买不起。可是她坚持不懈地来问。”

　　根据中原地产的调查，全国至少五成以上的购买力遭到削弱，有三成购房者无法取得贷款，剩下七成中即使取得贷款，其贷款总额也普遍下降二至三成。购买力的削弱，直接导致成交量下滑。随之而来的便是待售房屋的数量正在增加，而购房者的热情正在减弱。

　　大多数的售楼员都不知道这样的日子会持续多久。廖霞和她的同事开始讨论哪里在降价。有人说起正在打折的中远两湾城，结果，另一个人就高声怂恿他去买一套。比起报纸、网络上流传的消息，他们没有什么更加可靠的信息源。“虽然我们在别的楼盘也有朋友，但你不知道那些降价消息是真是假，甚至我们自己也不知道什么时候会降价。”

　　消息来得很突然。廖霞曾经坚信的九五折大关在9月13日被攻破了。到中秋节，为了刺激销量，开发商一口气拿出15套房来搞为期两天的八五折优惠活动。“降价发生得很突然。前一天晚上才告诉我们说，中秋节这两天，可以拿出15套房来打八五折。”

　　廖霞连忙给曾经来看过房的客户打电话，“来了一些，可是真正买房的只有1人。”主要原因仍然在于价格。即使那个唯一成交的客户，也为此足足僵持了3个小时。“她反反复复地问我，折扣还能不能再低一些。后来，发现不行后，她开始要求去掉1.6万元的房款零头。”烦不胜烦的廖霞假装上楼去问专案经理，“实际上，我在上面坐了一会，吃了一块蛋糕，然后走下去跟她说，‘我已经努力过了，真的不行’。”

　　这一天过得并不是很顺利。到收工的时候，整个售楼处卖了7套房。廖霞跟着同事一块去吃饭、唱K，“有人卖得很好，一下子卖出三四套。但我们最后还是AA的。”

　　廖霞承认，相对她的同事，她是最穷的，“他们都是上海人，有自己的房子，而且家里经济条件都不错。我有一个同事开着本田车来上班。但即使我现在一个月卖掉两、三套房子，收入也只有三四千。”这和她的收入预期相差太远了。“我对收入不满意。我的预期是五六千。这个差距，我觉得很难填满。而且我发现这一行里，销售的收入并不高。我听说我们这的内勤一个月最少的也有三四千，年终奖是三四倍工资，五六倍也有，算起来，一年能有十多万进账。”

　　自称“生活在最底层”的廖霞，租住在长宁区娄山关路上一套两居室中。她和她男朋友共同住在其中一间。隔壁一间住的是她的中学同学，在“四大行”工作，月薪1万，目前正打算买房。

　　廖霞不知道属于自己的房子在哪里，她和她的男朋友甚至说不清楚自己还能在上海坚持多久。从她一贫如洗的房间里望出去，便是每平方米售价4万元的商品房。相比遥不可及的房价，她更担心房东涨价。自从交易量开始低靡，上海部分地区的房租已经开始慢慢上涨了。“中间，房东来提过一次，说房租要从1700元涨到2500元。我们说了半天好话，房东才同意维持原价。”

　　生活的窘迫，让廖霞不再指望售楼能给她带来高额的收入，决定回到原来的生活轨迹中去—先在这个楼盘混到卖完，然后辞职认真复习司法考试。她当初为了男友来的上海，他自始至终都反对她做售楼小姐。随着她收入的减少，他的反对意见也越来越大。况且，两人上班时间也不尽相同，甚至有时候连续两个月都不能在一起过二人世界。

　　爱家豪庭的汪伟平则想继续留在这个行业，“虽然它的收入并没有我想象的那么高”。怀着“市道不好，也能卖房”的想法，他努力用“买房就是买生活”来说服客户。只不过他的生活离他的目标还有些距离。

　　2005年夏天，从事物业管理工作的汪伟平往上游走，做了一名售楼员。现在，他决定通过考试成为一名房地产评估师，“听说评估师的月薪至少有一两万”。目前，他和他的父母住在一起，“但我迟早要买房，按上海人的结婚习俗，男方必须准备一套婚房。我理想中的房子，是两室一厅，100平方米左右，位于中外环间，交通便利。这样的房子最少也要100万。我现在根本买不起。我根本就没有30万。我想我最早也要到三四年后，才能成功换房。”

　　纽约大学的格特勒在接受《华尔街日报》采访时说，如今，美联储主席伯南克拿出了他自己的剧本，边走边改。伯南克并不是一个人，在他身后还有一大堆正在改写剧本的人。华尔街风雨飘摇，上海地产也没避开这个恶劣的天气。